ALZR11 Expande Portfólio com Duas Lojas Assaí e Investimento de R$ 212,5 Mi
O fundo imobiliário ALZR11 concluiu a aquisição de dois imóveis de varejo utilizados pelo Grupo Assaí, localizados no Rio de Janeiro e no Guarujá (SP), em um negócio avaliado em R$ 212.590.782,00. Com essa operação, o portfólio do ALZR11 ganha mais força no setor de varejo, ampliando a presença do Assaí como um de seus principais locatários.
Detalhes do Imóvel no Rio de Janeiro
O primeiro imóvel, situado na Avenida Brasil em Bangu, zona oeste carioca, foi construído no formato built to suit e possui 12.132 m² de área bruta locável (ABL), inseridos em um terreno de 31.940 m². A avaliação ficou em R$ 72.183.978,00.
Para concluir esse negócio, o ALZR11 desembolsou cerca de R$ 10 milhões em dinheiro, assumindo o saldo devedor de um CRI já existente para quitar o valor remanescente. Além disso, há a possibilidade de pagamento extra de até R$ 10 milhões aos vendedores em novembro, desde que cumpridas certas condições contratuais.
O aluguel mensal atual no local é de R$ 555,8 mil, reajustado anualmente pelo IPCA em outubro, e representa um cap rate em torno de 9,2% ao ano, considerando o total investido. O contrato de locação é atípico, com duração de 20 anos.
Informações Sobre a Unidade no Guarujá
Já a loja do Guarujá (SP), também em built to suit, teve o valor de R$ 140.406.804,00 e foi inaugurada em dezembro de 2024. Conta com 17.554 m² de área construída num terreno total de 63.172 m².
No fechamento do acordo, o ALZR11 desembolsará R$ 18,7 milhões, além de assumir um CRI com saldo de aproximadamente R$ 121,7 milhões. Caso todas as obrigações da vendedora e da locatária sejam atendidas, poderá haver um pagamento adicional de até R$ 21 milhões em fevereiro de 2026.
O aluguel mensal gira em torno de R$ 1,068 milhão, corrigido pelo IPCA todo mês de janeiro. O cap rate estimado, nesse caso, é de 9,1%. Assim como no Rio de Janeiro, o contrato é atípico e tem vigência de 20 anos.
Impacto no Portfólio e nos Dividendos do ALZR11
Com essas aquisições, o ALZR11 atinge 23 imóveis em seu portfólio, consolidando o foco em propriedades urbanas de varejo. Além do Assaí, o fundo já conta com a presença de locatários como BRF, Decathlon, Rede Globo e Oba Hortifruti. O prazo médio de vencimento dos contratos atípicos sobe para 10,2 anos, frente aos 9,3 anos anteriores.
Quanto aos dividendos, a gestora Alianza Trust ressalta que a distribuição futura depende do desempenho operacional dos ativos como um todo. No entanto, a previsão inicial é de que, com as aquisições, haja um aumento líquido na receita de cerca de R$ 0,02 por cota ao mês, levando em conta os custos dos CRIs e o rendimento do capital desembolsado à vista, que se encontrava aplicado em ativos de liquidez.
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