Vamos ver hoje três fundos imobiliários para o ano de 2024, que são três fundos de tijolo e de segmentos diferentes trazendo ainda mais segurança.
O melhor dos fundos imobiliários são os aportes que vai vai virando uma bola de neve e para quem consegue fazer o reinvestimento dos dividendos mais novos aportes ele tem um ativo que é um gerador de fluxo de caixa constante que volta pro investidor fazer a tomada decisão de como ele vai usufruir dos rendimentos.
Os fundos imobiliários não são iguais a empresas que ficam retendo caixa distribuindo em momentos oportunos ou às vezes reinveste o caixa gerado na própria atividade.
O Fundo Imobiliário pode pegar dinheiro no Banco?
O fundo ele nunca vai no banco e fala assim “ó me dá um dinheiro que eu vou comprar alguma coisa” ou ele não pode dar os ativos dele necessariamente como uma garantia de uma dívida.
O que um fundo faz e o adiantamento do recebível, assim é bem mais seguro é bem mais tranquilo naturalmente tem que ser bem estruturado.
A segurança do fundo vem porque ele se alavanca menos, um fundo imobiliário não pode contrair dívidas.
Por exemplo: um fundo imobiliário não pode ir no banco contrair dívidas, porém ele pode antecipar uma um recebível futuro, que seria um aluguel que é uma maneira inteligente de contornar essa questão de adquirir mais capital para se alavancar.
Como funciona a alavancagem de Fundo Imobiliário?
Na alavancagem do fundo ele antecipa um recebível futuro ou ele compra uma SP endividada (SP é uma estrutura de propósito específico que traz uma vantagem tributária para você incorporar um imóvel) então às vezes o fundo imobiliário ele compra um imóvel pronto já no término da obra.
Ao comprar aquela estrutura que detém o imóvel e eventualmente essa estrutura tem algum nível de alavancagem, mas isso é positivo porque? Permite uma menor exposição de caixa o que maximiza o retorno investido porque ele utiliza ali um pouco de capital de terceiro nessa composição.
Muita alavancagem pode dar problema ou acontecer algo de errado mas a grande maioria e são bem utilizadas
HGPO11
O HGPO11 é um Fundo de lajes corporativas da Credit Suisse Hedging-Griffo, conta com 2 ativos em seu portfólio que são de excelente qualidade e localizados no Itaim Bibi, região premium de São Paulo, foram incorporados pela JHSF com característica de boutique offices, com lajes menores do que o convencional destinado às multinacionais, aqui as lajes têm em média menos de mil m² por andar.
Ao todo são 12.613 m²de ABL, 30 unidades e 30 inquilinos atualmente, a sua ocupação é de aproximadamente 95%. O Fundo está com essa vacância por conta do aumento do valor do aluguel cobrado, que recentemente conseguiu realizar novas transações ao preço de R$ 300 a R$320 o m², sendo que o valor médio do m² do Fundo é R$ 241.
O Fundo consegue aumentar seu valor do aluguel por conta de ter a opção de revisional de 50% dos contratos em datas próximas, e com vencimento de apenas 9% para os meses de novembro e dezembro de 2023.
Estes aumentos na receita do aluguel farão com que o Fundo consiga aumentar seus rendimentos, já que está aumentando sua receita de locação e possui uma reserva de R$ 0,85/cota que poderá ser distribuída nos próximos meses.
Detalhes do fundo HGPO11
É um um fundo que tem dois Imóveis incorporados pela JHSF que ficam no coração da Faria Lima a melhor região que são 12.000 m de área construída alugados para Lajes corporativas assim 12.000 M em dois Imóveis é pouco, mas calma ele tem perto de 40 locatários locatários de altíssimo nível e são os locatários que mais conseguem suportar aumento de preço pedido.
Esse fundo cobrava no começo de 2017 cerca de R$150 por metro quadrado no preço de locação, hoje ele está cobrando R$320 então ele conseguiu subir bem o preço de locação então então tem locais que as lajes corporativas estão indo muito bem mas tem lugares que não.
Isso vai depender muito da localidade e do locatário e locador. Acreditamos que o preço justo desse fundo seja R$ 330/cota.
Porque algumas regiões são melhores que outras para fundos?
Algumas regiões vão bem e outras vão mal né não é tudo do mesmo jeito e realmente quando a gente observa relatórios das consultorias imobiliárias eles divulgam que os dados de melhor e redução de vacância na cidade eles não são homogêneos ou seja eles não acontecem de maneiras iguais na cidade toda, eles são heterogêneos, mas o que isso quer dizer? regiões específicas tem uma absorção de vacância maior porque é uma região que está aquecida.
Em São Paulo quais regiões estão indo bem? Faria Lima, JK, Vila Olímpia e Pinheiros tem melhorado muito, e se pararmos para pensar, por que Vila Olímpia e Pinheiros? Porque é o transbordo da Faria Lima e da JK.
Então quem não consegue pagar o preço da Faria lima e JK mas tem que tá perto desse meio para se beneficiar corporativamente vai Pinheiros ou na Vila Olímpia. Dessa forma a região fica mais aquecida e projetando um raio de proximidade dela, você começa a ver essa mancha de ocupação se alastrando.
XPML11
O XPML11 é o Fundo de shoppings da XP, o Fundo vem se destacando principalmente por conta XP Malls de seu sólido portfólio, que são shoppings estrategicamente localizados e dominantes em suas regiões.
Ao todo são 15 shopping, sendo os 3 principais, Catarina Fashion Outlet (São Roque), Shopping Cidade Jardim (São Paulo) e Shopping Ponta Negra (Manaus).
Neste ano, o XPML11 já realizou duas emissões onde captaram quase R$ 1 bilhão, que melhorou a estrutura de capital do Fundo, reduzindo a alavancagem e aproveitando para realizar expansões e novas aquisições.
Recentemente entregou a expansão do Catarina Fashion Outlet onde mais que dobrou o tamanho do Shopping.
Com a melhora da estrutura de capital e as aquisições, o Fundo pode aumentar seu rendimento distribuído consequentemente o valor intrínseco do portfólio e valor do fundo.
Entendendo o segmento de Shoppings
Para ajudar a explicar um pouco o segmento de shoppings, vemos que existem períodos de sazonalidade nos shoppings, como exemplo disto, em dezembro são cobrados aluguéis dobrados, em função do natal, além de as pessoas consumirem mais neste período, temos períodos de férias, feriados.
Além de impactos referente ao cinema quando há grandes lançamentos, mais pessoas vão aos cinemas assistir e consequentemente consomem nos restaurantes, lojas, quiosques e estacionamento que o shopping proporciona.
Uma das partes da receita dos shoppings é variável sobre o faturamento, quanto mais um shopping fatura, maior tende a ser a rentabilidade do ativo.
O fundo ele se alavancou de uma maneira que também não foi muito positiva só que o seu portfólio é tão resiliente que apesar da alavancagem não ter sido eficiente o fundo conseguiu gerar um bom resultado.
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O mesmo vendeu uma participação dele no Catarina Fashion Outlet, que é um outlet destinado a um público de classe alta, perto do aeroporto de São Roque, para quem não sabe é uma região muito nobre e é uma região que tem um potencial financeiro muito elevado.
O fundo adquiriu novos ativos, expandiu participações e planeja ampliar alguns shoppings. A escolha pela expansão em vez de desenvolvimento ou nova aquisição se baseia na preferência pelo greenfield, que envolve iniciar um projeto do zero.
TRXF11
O Fundo de renda urbana TRFX11 tem como foco o varejo alimentício, através da exposição aos TRX principais locatários como GPA e Assaí, que juntos representam pouco mais de 73% da receita do Fundo.
Está passando pela 9° emissão de cotas, com o objetivo de captar aproximadamente R$ 350 milhões, está emissão irá melhorar a estrutura de capital do Fundo em diversos aspectos.
Como por exemplo, a redução da alavancagem que antes era de 33,58% e após a emissão será de 25,06%. Irá diluir os principais inquilinos Assaí e GPA em 17% e 9% respectivamente,consequentemente aumentando em 39% a exposição em receita dos demais inquilinos.
Por fim, o valor dos terrenos é um ponto atrativo, estes que para varejo estão em R$4.734,41/m², e o valor médio de locação é de R$ 29,71/m² e conta com o portfólio diversificado,com lojas em todas as regiões do Brasil. O foco aqui além dos rendimentos de locação são os ganhos na venda dos ativos, e no valor do “tijolo” em si.
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Conclusão
Vale lembrar que aqui trazemos apenas análises desses fundos que não são recomendações de compras. Mais conta pra gente o que achou dos fundos selecionados? investiria em algum deles? Por aqui seguimos estudando e investindo.
